LE PROJET

Nous faisons avec vous un audit afin que votre projet puisse montrer que votre placement soit rentable et dégager des revenues locatifs étudiés en fonctions des mensualités crédit, des impôts et taxes, et des charges. Ainsi, nous étudions les points suivants:

  • La rentabilité

Il faut différencier 3 taux de rentabilité différent, les calculs différent  d’une personne à une autre. Ainsi il faut faire apparaitre le taux de rentabilité brute,  nette et nette-nette. Exemple de calcul:

Rentabilité brute : Revenus (=loyers annuels) / (prix d’acquisition + frais d’agence + frais de notaire + travaux) X 100. Exemple: pour un appartement au prix de 90 000€, les frais de notaires s’élèvent à 8 000€ et il n’y a pas de travaux. Cet appartement me rapportera chaque mois 800€ (hors charges). La rentabilité brute est donc de (800€X12) / (90 000€ + 8 000€) X 100 = 9,8%

Rentabilité nette : Revenus (=loyers annuels) – toutes les charges annuelles) / (prix d’achat frais d’agence inclus + frais de notaire + travaux) *100. Reprenons les chiffres précédents et ajoutons les charges. Je paye 50€ par mois pour faire gérer mon bien, 25€ de garantie contre les loyers impayés, 30€ d’assurance et 20€ de charges. Le total mensuel des charges est donc de 50 + 25+ 30 + 20 = 135€. La rentabilité nette est donc de ((800€ – 135€) X12) / (80 000€ + 7 000€) X100 = 8.14%

Rentabilité triple net :Revenus (=loyers annuels) – toutes les charges annuelles – fiscalité) / (prix d’achat frais d’agence inclus + frais de notaire + travaux) X100. La taxe foncière est de 230€ par an et je paye 280€ d’impôts. La rentabilité nette-nette est donc de ((800€ – 135€) *12 – 230€ – 280€) / (90 000€ + 8 000€) X100  = 7.62%

  • La trésorerie positive ou cash-flow

Le cash-flow correspond à ce qu’il vous reste ou à a différence la somme à ajouté lorsque vous avez payé la mensualité et la totalités de vos charges au sens large.

Voici deux type de cash-flow:

  1. Cash flow positif: Loyers mensuel – mensualités crédit – assurances – taxe foncière – impôts sur le revenu – Charges – .

Exemple : 600 – 380 – 15 – 30 – 40 – 20 = 18€ net mensuel. Les 115€ correspondent à ce cash flow positif puisqu’après avoir payé toutes vos charges vous dégagez un bénéfice.

     2. Cash flow négatif: Loyers – mensualités –  charges (assurances – charges – taxe foncière – impôts sur le revenu).

Exemple: 600 – 550 – 12 – 30 – 40 – 20= -62€ par mois. Dans ce cas là, vous devez chaque mois ajouter 62€ de votre poche pour couvrir vos toutes charges. Cela permet généralement de constituer un patrimoine avec un minimum d’effort d’épargne.